La montée des eaux et l’érosion menacent des pans entiers du littoral français. Plus de 5 000 logements deviendront inhabitables au cours des 25 prochaines années. Pourtant, dans ces communes, les résidences secondaires s’achètent toujours à prix d’or.
«Nous sommes les premiers réfugiés climatiques français ! » La formule est osée, mais Jean-José Guichet l’assume : c’est ce que l’octogénaire et les 74 autres copropriétaires de l’immeuble Le Signal, à Soulac-sur-Mer (Gironde), ont ressenti le jour où les autorités leur ont intimé l’ordre d’abandonner les lieux. « Lorsque j’ai acheté mon appartement, en 1978, le rivage était à plus de 200 mètres, se souvient Jean-José, ancien président du conseil syndical. Chaque automne, la mer se rapprochait de quelques mètres. Les autorités avaient planté des pieux dans le sol pour surveiller cette avancée. Ils nous avaient prévenus : quand le dernier témoin, installé à 25 mètres, serait franchi, il faudrait partir. » Tout s’est accéléré au début de l’année 2014. Après « un mois de tempêtes terribles », l’arrêté de péril tant redouté par les copropriétaires est signé. Finie la douce vie balnéaire, place à un « marathon administratif et juridique sans nom » en vue d’obtenir une indemnisation.
Chaque professionnel de l’immobilier et élu local connaît cette histoire par cœur. Car le phénomène physique qui a sonné le glas de la résidence – le déplacement de la limite terre-mer, également appelé recul du trait de côte – affecte une très grande partie du littoral français. Plus précisément, selon le Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (Cerema), 20 % des côtes françaises (soit 900 km) sont en train de reculer. Bretagne, Corse, Hauts-de-France, Martinique, Mayotte, Normandie, Pays de la Loire… Ce grignotage touche toutes les régions et départements maritimes.
Un phénomène qui s’aggrave
Comment expliquer cette poussée des eaux salées ? Sous l’effet conjugué des courants, des vents et des variations du niveau de la mer, le rivage perd des sédiments. Les dunes fondent, voire s’effacent, et les falaises s’effritent. « L’équivalent d’un terrain de football disparaît chaque semaine dans notre pays sous l’effet de la progression des océans », résumait au printemps dernier, sur TF1, Christophe Béchu, alors ministre de la Transition écologique. Cette érosion est séculaire, mais « le phénomène s’accélère ».
Cette intensification est directement liée au dérèglement climatique. En provoquant la fonte des glaces terrestres (ce qui représente un volume d’eau supplémentaire) et en dilatant les mers (l’eau chaude prend plus de place que la froide), l’augmentation globale des températures favorise la montée des eaux. Selon les scientifiques du groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (Giec), le niveau marin devrait s’élever de 15 à 29 cm d’ici à 2050 et de 28 cm à 1,1 m d’ici à 2100. Par ailleurs, les tempêtes sont plus violentes. Résultat, les côtes s’érodent de plus en plus vite. Tous ces bouleversements favorisent aussi la « submersion marine », c’est-à-dire des inondations d’eaux salées (mer passant par-dessus les ouvrages de protection, rupture de digues, etc.).
Une telle montée en puissance des risques côtiers fait peser une menace vitale sur l’habitat du littoral. À en croire le Cerema, le recul du trait de côte rendra inhabitables 5 208 logements d’ici à 2050. Ces maisons et appartements en péril se situent aussi bien en métropole (4 018) qu’en outre-mer (1 190). Leur valeur totale dépasse le milliard d’euros (Md€). À l’horizon 2100, si rien n’est fait, le Cerema dépeint un scénario apocalyptique de 450 000 habitations concernées, pour une facture de plus de 86 Md€ ! Et encore, on ne parle ici que des effets de l’érosion sur les constructions, c’est-à-dire de pavillons et d’immeubles devenus invivables en raison de leur proximité avec le rivage. Par ailleurs, 1,5 million de personnes sont aussi exposées à la submersion marine.
Les stations balnéaires ont toujours la cote
Aussi spectaculaires soient-elles, ces annonces n’effraient visiblement pas les futurs acquéreurs de logements en bord de mer. Selon une étude de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) portant sur 513 villes balnéaires, les coûts de l’immobilier ont progressé de 38 % entre 2014 et 2024 dans les communes du littoral, contre 22 % en moyenne dans l’Hexagone. Et qu’en est-il des plus dangereuses ? « Lorsque l’on compare les prix dans les stations balnéaires soumises au risque de submersion (157 communes) avec ceux des stations non soumises à ce risque (363), on observe que les [premiers] ont davantage augmenté que les [seconds] sur la période 2014-2023 », écrit la Fnaim. Un comble. Depuis 2023, dans un contexte de retournement du marché, cette dernière note tout de même que « l’écart s’est réduit, les tarifs dans les stations à risque diminuant davantage que ceux des autres stations. » Quant au recul du trait de côte, là encore, il ne provoque aucun effet détecté sur le marché. « Les biens affectés par [celui-ci] continuent souvent d’être achetés à des prix très élevés, qui sont déconnectés du risque », constate ainsi la Cour des comptes.
Pourquoi investir ses économies dans des logements qui ne pourront être, demain, ni vendus ni même habités ? Pourquoi prendre le risque de se retrouver avec de l’eau salée dans le salon ? Pour comprendre, direction Saint-Hilaire-de-Riez. Située en Vendée, juste en face de l’île d’Yeu, cette cité balnéaire compte 13 kilomètres de côtes magnifiques. Si, au sud, la vieille ville est bordée d’une impressionnante façade rocheuse, une succession de grandes plages de sable rythme la partie nord de la commune. « Lorsque j’étais gamin, il y a une quarantaine d’années, nous jouions au foot, à marée haute, sur les plages. Aujourd’hui, à certains endroits, ce n’est plus possible, même à marée basse », assure Laurent Boudelier, maire de la localité de 2014 à 2020. Ce repli met en danger, à terme, deux imposants quartiers sortis de terre dans les années 1960 et 1970. Dénommés les Becs et les Mouettes, ces deux « villages » rassemblent plusieurs milliers de logements dans un style architectural typique de l’époque : de grands immeubles en béton se dressent face à la mer et bouchent la vue de lotissements érigés en léger contrebas. « Jusqu’au milieu des années 2010, la côte reculait au niveau des Becs et des Mouettes à un rythme infernal, d’environ un mètre par an », relève Laurent Boudelier.
Déplacer le problème
Cette progression aurait été stoppée par la construction, en 2016 et 2017, de longues digues rocheuses devant ces bâtiments. Une décision qu’il assume, alors que l’efficacité de ce type d’ouvrage dit de « défense contre la mer » fait débat chez les spécialistes, qui leur reprochent de déplacer les problèmes d’érosion. « Il n’y avait pas d’autre solution que l’enrochement accompagné d’un réalignement du trait de côte. Sinon, il aurait fallu racheter les appartements un par un et démolir les tours », justifie l’ancien édile. Il poursuit : « Ça a permis de ralentir l’érosion aux Becs et aux Mouettes et, probablement, aussi, de rassurer la population de propriétaires dans ces zones-là. » L’ex-élu ne se voile pas la face. « Le maire a le devoir de protéger les biens et les personnes. Les quartiers ont été sécurisés, mais on sait bien que dans 50 ou 60 ans, ça ne passera plus », glisse-t-il.
La chambre régionale des comptes des Pays de la Loire était, elle, un peu plus pessimiste, au début de l’année dernière, lorsqu’elle tirait la sonnette d’alarme au sujet de ces deux villages, où « 595 logements sont menacés à horizon 2050 ». Pour ces magistrats, il s’agit d’une situation « similaire à celle de l’immeuble Le Signal en Gironde », qui « impose d’engager dès maintenant une réflexion » sur l’avenir de ces habitations, évoquant une « relocalisation », voire une « disparition » des immeubles des Becs et des Mouettes, avec « la difficulté que le prix des biens est déconnecté de la réalité du risque ».
Reprise dans la presse locale, cette alerte officielle a été accueillie fraîchement par les propriétaires de logements. « Cela a créé une psychose inutile. On vit tranquille ici », affirme Jean-Baptiste Javel, ancien vice-président du conseil syndical du village des Becs. Et, pour prouver « qu’il n’y a pas de danger », ce pimpant retraité nous laisse grimper sur le toit de son immeuble. « Cette vue est quand même sympa ! », sourit-il, cheveux au vent. Une vue grandiose, voire, si l’on osait le jeu de mots, imprenable. Pointant du doigt l’enrochement qui, en contrebas, protège la résidence de la puissance de l’océan, Jean-Baptiste Javel déroule un argumentaire technique : « Depuis les travaux, rien ne bouge ! L’alignement du trait de côte a été très positif. » Un optimisme partagé par Jean-François Toineau, autre responsable du conseil syndical, qui assiste à la visite. « L’avantage de ces bâtiments, c’est que l’on est haut par rapport au niveau de la mer. Il se passera pas mal de temps avant que les gens puissent pêcher depuis leur balcon ! », souligne, non sans humour, ce Parisien, qui s’il « avait su comment allaient évoluer les prix dans le quartier », aurait, lors de sa construction, « acheté plusieurs appartements ».
Ces histoires de montée des eaux et de destruction, dans quelques décennies, du quartier, agissent-elles comme un repoussoir ? Installée depuis peu aux Becs, Caroline * se gausse de cette question. « Habiter au bord de la mer, c’était vital pour mon mari et moi. Nous savons très bien que le quartier sera, un jour, immergé. Mais nous sommes retraités, âgés, nous ne serons plus de ce monde lorsque cela arrivera ! », lâche-t-elle, avant de s’engouffrer dans le hall de son immeuble. Après moi, le déluge… Un cas typique.
L’appel de la mer reste le plus fort
« Le “désir de rivage” des acquéreurs participe au maintien très haut des prix pratiqués sur le littoral », résume Eugénie Cazaux, chercheuse associée à l’unité mixte Littoral-Environnement-Télédétection-Géomatique (LETG), qui a rédigé une thèse sur le sujet. Avant de préciser que « si un acheteur ne souhaite pas se positionner sur un bien résidentiel à cause de son exposition aux aléas côtiers, il y en a souvent 10 autres derrière prêts à faire une offre au prix ». C’est, d’ailleurs, peu ou prou ce que nous raconte Jean-Baptiste Javel. « Je viens de vendre mon appartement. Vingt personnes étaient intéressées. Un prof d’économie a tenté une offre à moins de 80 000 € », indique-t-il, en éclatant de rire. Le retraité poursuit : « Le logement est parti à 105 500 €, un prix très correct pour un 23 m2 bien aménagé et sa terrasse de 7,8 m2. »
Une exception ? Pour connaître l’état du marché local, poussons la porte de l’agence immobilière Square Habitat, à quelques pas de là. « Les prix ont beaucoup augmenté en sortie de covid. Toutefois, aujourd’hui, nous sommes revenus à des niveaux plus raisonnables, ceux d’avant la pandémie avec, par exemple, des T2 de 35 m2 qui se vendent aux alentours de 85 000 € », expose Marine Piffault, la directrice. Un léger tassement des prix dû, en grande partie, à la hausse des taux d’intérêt. Mais pas uniquement. La professionnelle a constaté un afflux inhabituel de biens proposés à la vente ces dernières semaines. Nouvelles réglementations limitant les possibilités de louer les habitations les plus énergivores, articles de presse traitant de l’éventuelle destruction du quartier, rumeurs d’indemnisation au rabais… une partie des propriétaires paniqueraient. « Certains nous disent : je mets en vente mon appartement maintenant, tant qu’il est encore possible de trouver des acquéreurs », témoigne-t-elle.
On le voit, les acheteurs ont besoin d’une information claire et fiable. Et ce dès la lecture des annonces. Jetons un œil à celles des appartements de Saint-Hilaire-de-Riez. Il y a, bien entendu, ces photos d’incroyables vues sur mer, accompagnées du lyrisme de circonstance : « Accès direct à la plage à pied (à 50 m) » ; « Profitez d’une magnifique vue sur l’océan » ; « La plage sans route à traverser »… En dessous, écrit en tout petits caractères, figure un avertissement légal. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisques.gouv.fr. »
Comprenne qui pourra ! « Nous parlons très rapidement des risques aux clients, dès la première visite, certifie Marine Piffault. Et on leur remet un état des risques, c’est la loi. » Les futurs acquéreurs ont ensuite à leur disposition une somme de documents (plan local d’urbanisme, plan de prévention des risques littoraux, etc.), dont une partie est annexée à la promesse et à l’acte de vente. Cette littérature administrative est, cependant, à la fois peu lisible et parcellaire.
Des cartes en cours d’élaboration
Tout pourrait bientôt changer. En effet, depuis avril 2022, 317 communes se sont inscrites sur la liste nationale des collectivités confrontées à l’érosion côtière. Leur objectif ? Bénéficier d’outils spécifiques afin de s’adapter au recul du trait de côte (droits de préemption particuliers, possibilité de déroger à certaines règles de la loi Littoral, etc.). Cette inscription implique, en outre, d’être beaucoup plus transparent, avec la réalisation, dans les trois ans, de deux cartes locales délimitant clairement des terrains soumis au recul des terres à un horizon de 30 ans et de 100 ans. « Cette cartographie devra identifier des zones rouges où il ne sera plus possible de construire », explique Sophie Panonacle, députée (Renaissance) de Gironde et présidente du Comité national du trait de côte (CNTC). « Si vous achetez une maison dans ce secteur, vous le ferez en toute connaissance de cause, en sachant qu’elle peut disparaître », ajoute-t-elle. Ces cartes sont en cours d’élaboration. « Leur publication aura un impact sur les prix », prévient un notaire. Le sujet est sensible, comme le confie ce maire de l’Ouest, qui en « a une » en sa possession mais préfère, pour l’instant, la garder dans le tiroir de son bureau : « Une cinquantaine de maisons seront touchées, dans ma commune, par l’érosion. J’attends que d’autres mairies communiquent elles aussi pour tout rendre public… »
Une fois les cartes d’exposition au risque d’érosion connues, des discussions s’engageront sur l’avenir des quartiers concernés. Avec, en toile de fond, une question forte : faut-il relocaliser des habitations et, si oui, dédommager leurs propriétaires ? Dans ce débat, on pense immédiatement à l’immeuble Le Signal, à Soulac-sur-Mer, dont le montant de l’indemnisation s’est élevé à 70 % de la valeur vénale des lots, sans la prise en compte du risque d’effondrement. « Ça n’a rien à voir, il s’agissait d’une expulsion. L’État ne va pas indemniser tous ceux qui possèdent des biens en bord de mer, ça coûterait des milliards », avertit Sophie Panonacle. Elle précise : « Il pourra y avoir une négociation entre les élus locaux et les propriétaires. Si ces derniers acceptent la valorisation, avec décote, la commune préemptera. Sinon, quand le logement ne sera plus habitable, le propriétaire partira. » Pas certain que tous les acquéreurs aient bien cela en tête au moment de signer chez le notaire pour la petite maison en bord de mer… Comme le confie un professionnel du droit réclamant l’anonymat : « L’illusion est collective. Le réveil va être difficile. »
* Le prénom a été changé.
Bientôt impossible de s’assurer ?
Ceux qui vivent sur le littoral trouveront-ils encore, demain, des assureurs prêts à couvrir leur maison ou leur appartement ? Face à la montée en puissance des risques d’inondation par submersion marine, ils pourraient être tentés de déserter les communes côtières. Cela ne semble pas encore le cas. Mais, « en Floride, les primes atteignent désormais des dizaines de milliers d’euros à certains endroits. Il faut éviter ça en France », confie un dirigeant d’assurance français. Les pouvoirs publics voient, eux aussi, le problème venir. Présenté fin octobre 2024, le plan national d’adaptation au changement climatique prévoit la création d’un « dispositif » afin « d’inciter les assureurs à maintenir une offre assurantielle abordable et disponible sur tout le territoire, et à ne pas délaisser les zones les plus à risques ». Le dossier de presse du ministère de la Transition écologique donne un exemple : « Concrètement, Marie B., habitante du Grau- du-Roi (Gard), continuera à avoir accès à une offre assurantielle abordable, même si elle habite dans une zone soumise au risque de submersion. »
3 questions à Stéphanie Doyen, maire (Horizons) de Saint-Pierre-Quiberon (56)
QC Quel est l’impact de l’érosion sur la vie des habitants de votre commune ?
Stéphanie Doyen La commune de Saint-Pierre-Quiberon est située sur une presqu’île, et la mer la grignote des deux côtés. Pourtant, les prix des logements explosent depuis la fin du covid. Il n’y a pas, aujourd’hui, de véritable prise de conscience de la gravité de la situation de la part de nombreux habitants et des professionnels de l’immobilier. Le déni est collectif. Comme les propriétés se vendent plusieurs centaines de milliers d’euros, personne n’a intérêt à ce que les acheteurs s’inquiètent. Alors, lorsque certains sollicitent mon avis, je suis transparente sur les endroits très sensibles. J’essaie également de bloquer des projets de promoteurs, comme la construction de maisons à 650 000 €, inaccessibles aux locaux.
QC En clair, vous ne voulez plus que l’on construise de résidences secondaires dans votre ville…
S. D. Je ne dis pas cela, car nos résidents secondaires participent activement à la vie de notre territoire. Mais il est urgent de faire connaître la vérité aux Français : venir s’installer en bord de mer, notamment dans la bande des 100 mètres, n’est plus anodin et sans risque. Stoppons l’anthropomorphisation du littoral, arrêtons de bétonner ces espaces dont on sait pertinemment qu’ils seront extrêmement vulnérables dans très peu de temps. Plus l’on bâtit aujourd’hui, plus nous aurons de biens à indemniser ou à déplacer demain. Arrêtons de construire sur la côte !
QC Avez-vous commencé à envisager la délocalisation loin de la mer d’une partie des logements ?
S. D. Je regarde les parcelles disponibles dans le but de constituer des réserves foncières et d’anticiper ce besoin de « recul » des biens. Toutefois, c’est trop cher. Et je ne peux pas préempter maintenant des terrains afin de constituer des zones de repli pour les futurs élus. Nous ne disposons pas, à ce jour, d’outils urbanistiques adaptés, et nous sommes assez seuls sur ce sujet. Alors, j’agis sur les propriétés communales. Nous avons ainsi déplacé l’un de nos campings municipaux.
